您对物管有何看法？省政协委员与您一起来讨论

2009-01-12 09:23:59 [稿源：] [作者：] [编辑：]

    小婧：网友们，你好，2009年新年伊始，我们又一次迎来了湖南省“两会”的召开，在这一次“两会”上，我们关注到许多代表和委员们纷纷提出了许多与民生民意相关的建议和提案，一些好的建议和提案也受到了社会的关注。借此机会，红网为大家推出了“湖南两会”系列直播访谈，为大家邀请到一些代表和委员谈谈对湖南发展的想法和期望。今天我们直播访谈的话题就是“物业管理”，这个和我们老百姓生活息息相关的行业，我们请来的嘉宾是省政协委员李德文先生和长沙智远物业管理有限公司总经理龚成先生。欢迎两位嘉宾，欢迎你们，首先和我们网友们打个招呼吧。

    龚成：网友，大家好。

    李德文：各位好。

    小婧：物业管理这个话题，老百姓也是非常头疼的一个话题，也是纠纷非常多的行业。近些年，湖南省商住小区业主与服务企业之间的矛盾不少，纠纷也不断，这些纠纷冲突的根本原因，究其是什么？在您这个位置上面，应该有很多感想吧？

    李德文：这是一个最基础的民生问题，看起来家长里短。为什么说是最基础的民生问题？有一个成语叫安居乐业，你不安居怎么乐业？还有小区环境生存质量跟人的心情，社会和谐都有很大的关联。实际上作为一个最基础的民生问题，我觉得如果把这件事办好了，包括我们前面评文明城市，你就把这事做好。文明城市，只要把交通秩序理顺一下，一切就OK了。现在变成什么问题了？我们评文明城市的时候，马路上面搞得光光贴贴，但是走到一个小区里面，很可能是嘈杂不堪的，所以这样一些事情其实对一个城市的整体文明效果和对人的素质影响都是非常大的。实际中我看了一下，其实大家对物业的关注，我感觉到主要可能是两个方面。因为你知道，《物权法》在07年实施以后，第一次在法律上界定了一个问题，在公寓里面区分为两种权利，建筑物，一类权利是专有权，就是建筑物所有权人，一种是专有的权利，比如你们家在101号，他们家住在102号，你是你的权利，他是他的权利，你们俩把门关了，权利就分割了，可是走廊是你们两人共有的。所以除了专有权以外，还涉及到另外一个权利，就是建筑物共有部分的权利，如何尊重的问题。专有权和共有权中间就起了冲突，专有权自己来说，一般来说冲突，根据物业管理公司和业主之间的冲突主要产生在两个方面，一个是费用，定多高的费用合适；第二个选择权，是你选还是我选，还是我们俩共同选，我们俩定他不同意怎么办？这是专有部分的，公有部分的复杂一些，公有部分的，目前主要是占用公共道路和公共场所停车位的收费权问题，收费权可否抵物管费的问题，公共部位的广告权问题，冠名权问题，后者公有权部分的情况，相对来说复杂一些，它涉及到物权法里面的诸多理论，当然包括专有车库和屋顶花园等等。

    小婧：从事物业管理的工作，在您的实际工作当中，您觉得造成这么多纠纷的物业管理上面的问题，它的原因在哪里？

    龚成：我觉得这个问题问得非常好，作为在这个行业里面从事那么多年的物业管理也深有体会。这个问题目前来说，物业管理行业是投诉率最高的行业，这个有统计，历年都是这样。这个问题的解决，我觉得还是多方面的原因，是一个系统的工程，因为物业管理在中国的发展时间相当大，在湖南省可能是90年中后期才开始起步，这个过程中，物业管理，我想有几个方面的原因造成目前这种局面。第一个应该是立法滞后，在立法方面，我们在02年才出台《湖南省城市物业管理条例》，全国的物业管理条例也是在05年才有第一部全国性的条例，我们姑且不说这个条例制定有没有缺陷，但是推出的时间已经远远滞后物业管理发展的速度。我想在政府方面，有立法滞后的问题，这样的话造成了很多不清楚的地方，各个方面的界定不是很清楚，再加上我们出台的条例没有一些实施细则来支撑，所以造成了很多界定不清的问题，出现了很多纠纷，我想这是第一个方面的原因。第二个方面的原因，因为物业管理的发展时间很短，物业管理这个行业起步，从业人员的素质相对比较低，大家认为这个行业是微利行业或者是亏本的行业，从业人员素质相对要低一些，这样的管理水平也跟不上，物业管理自身来说存在管理不到位，管理水平很低，不能适应物业发展的业主的需求，这是很关键的原因。第三个方面的原因，因为我们的宣传力度不够，我们的业主和物业公司的信息不对称，物业管理的条例或者对物业管理的法律法规，基本上是不清楚，因为没有专门的宣传和培训，所以对自身的维权或者责权利方面，对自身的要求不是很清楚，或者说他没有这种意识，这种意识在慢慢提升，以前基本上没有这种意识。以前是住公家的房子，是计划经济，不需要收物业管理费，现在这种观点慢慢在转变，有些人还不是很清楚。我们在宣传方面、在普及方面，可能也存在一些缺陷，业主的意识方面有待提高。第四个方面，涉及到开发商，房地产开发的这一块，因为我们现在的房地产物业管理的小区，开发商因为也是为了追求利润最大化，存在很多遗留的问题，这些问题因为开发完了，房子卖了以后，可能遗留给物业公司，因为我们的业主是要找物业公司，什么事情都找到物业公司，有些问题他是不能解决的，因为开发商的问题，物业公司没有能力解决，可能也造成了矛盾的纠纷，这个问题是比较多，比如屋里漏水、墙壁开裂等等一些缺陷的方面可能都找到物业公司了，所以开发商这一块也造成了矛盾的隐患。所以，我想这四个方面它是一个系统的问题，要彻底解决这个问题，可能要系统的、各方面都要支撑起来，才能彻底解决纠纷问题。