您对物管有何看法？ 省政协委员与您一起来讨论

    
    小婧：现在看看网上网友有什么问题想问两位嘉宾的。
   
    网友乾隆湖：现在很多物业公司因亏损导致中途退出小区管理，这样违背合同的物业，业主委员会是否有权起诉物业公司呢？
   
    小婧：这个问题李委员回答。
   
    李德文：这个从合同权利来说肯定是可以的，问这个问题如果要全面回答的话，超出了物业的范畴，我请你来为我提供服务和管理，肯定是签了合同的，这个期限是多长？什么情况下可以解除合同，这个合同我没看，实际上是合同法的问题，不是物管的问题，当然现在大部分公司亏损，会不会有金融危机造成的冲击问题，这个还涉及到合同法上的一些原则，根据合同法的权利肯定是可以的。
   
    小婧：再看一下网友问题，论坛上面也有一些网友问题。
   
    网友悼念007：物业管理中的纠纷很大一部分源自水电没有单独开户，在湖南省小区不给水电单独开户引发的矛盾，会成为社会矛盾，请委员们注意这个动向，借此向有关部门提出议案，允许水电小区单独开户。
   
    李德文：电是做得到的，但是水不太切实。
   
    龚成：这个问题，我有切身的体会，目前来说，我刚才讲了我们的条例里面，我想为什么物业公司出现很多问题，这个里面我的切身体会，包括水电，目前的水电基本上是物业公司代收代缴，按道理来说，条例里面是终端客户收取的，现在物业公司当了冤大头，这个事情协调了很多次，因为是强势部门，水电是垄断部门。
   
    李德文：现在的条例不是这么说的，现在的条例是说由终端消费者承担这部分费用，但是终端消费者和物业管理公司之间达成了默契的，也可以由物业管理公司代收。
   
    龚成：现在基本上是代收代缴。这个出现了一个什么问题？代收代缴是可以，但是物业公司在这方面等于是做义务劳动，一个月要先把这个钱垫了，现在好多公司运转不过来就是垫水电费出现这个问题，先垫，垫了以后，如果没有按时交要收滞纳金，按照条例来说要有手续费，现在不但没有这个费还要收滞纳金，这个事情对物业公司来说造成了很大的压力。
       
    小婧：那住户自己交呢？
   
    龚成：他希望很简单，电力局想很简单，只找一个物业公司一个部门，面对他就要增加很多人力、物力来做这个事情。
   
    李德文：我理解这个问题，不是这么一个事，想法是好的，因为实践中也有一些拖欠物管费什么的就给停水停电，实际上网友是从这个角度提出，但是提这个不是没有注意到这个动向，正因为我刚才讲的任何一个物业小区，都涉及到专有权和公有权的问题，从电这个角度来说要达到分户没有问题，在技术上面没有障碍，但是水这个就有障碍了，不能说城市马路的水管里面，你没办法用一个电子卡控制，必须要自上而下，水先送上去再下来。水在技术上，我理解也可能以后做得到，但是我理解至少现在水要做到这一步，客观上是不具有很大操作性的。电专有权这一块是可以做到的，你们家装一个独立的电表电卡，如果有电梯的，或者有其他公用照明的，这一部分的费用，这一部分的费用实际上不可能由你一个人出，也不能由他出。
   
    龚成：每一个小区有单独的配电房，这样的话不是直供，还要经过二次变压，这样的话就有一个损耗，会出现这个问题。 
   
    小婧：说到水电这个问题。
   
    网友一滴水见太阳：一旦业主没有交水电费，一般物业管理都是采取断水断电，不交其所谓的物业管理费，就非法断业主的电，逼迫业主就范，这样的恶物管政府怎么办呢？
   
    李德文：这不是说政府怎么办的问题，如果从服务型政府来说，现在在讨论英国的剑桥市政府，叫做保姆家政式政府，专门提供服务的，如果我们的社会公共产品服务能力提高了，政府的财政调控能力大了也可以做这个，现在是不现实的。他提的更多的是什么问题？是两个问题，但是物管公司把这个事情给粘连起来了，不交物管费，如果物业管理合同存在，物业管理公司可以通过法律程序去行使自己的权利，但是你不能采用停电停水的方式，停电停水实际上成另外一个侵权性的，供水和供电本身存在公用电合同和供水合同，你又不是供电人，又不是供水人，你利用自己在这个问题上面的控制权，实际上损害了别人的权利。我个人认为这两种权利相互之间不存在抵扣的问题，相反如果他停水停电，你反过来可以告他。我觉得大家如果是在一种规则和秩序下去理性的探讨这个，而不应该是你不交物管费我就把你水电停了，会形成恶性循环，应该通过规则平台调整这个事情。
   
    小婧：关注下面一位网友问题。
   
    网友9903：许多业主反映，小区的停车费太贵，麓谷一小区的地下停车位高达300元/月，而且巨额的停车费变成物业公司的利润了，请问怎么看待这个问题？
   
    李德文：他说地下停车的话，这个里面我觉得给的要素不是很多，可以分成几种情况来讲，这个事情是很麻烦的事情，首先地下停车库到底是专属车位，还是公用的？我前面一直在给你灌输一个概念，不知道你听懂了没有，在物业管理里面是存在专有和共有两个部分，如果这个是属于专属的，如果存在租赁关系的话，你可以不租他的。
   
    龚成：地下停车场一般都是租赁式的。
   
    李德文：你要看是专属还是非专属的，物权法规定专属的专用车位可以用三种方式确定权利，附赠、转让和租赁。另外一个，我估计可能更多的是想说，收了钱，物业管理公司收去了，然后住房其他东西又收了费，是双重受益的问题，但是提的这个问题，出发点可能是这样，我们讲的双重受益是讲非专有的共用部分，这个情况下物业管理公司收费了，应否冲抵一部分物管费？这个里面具体说，按照常识应该是属于专属部分。
   
    龚成：一般来说都是开发商地下停车场来卖，如果租的话是专属的，因为有一个收费标准，物价局也是这样核准，长沙市也是这样一个标准。
   
    小婧：好的，给最后三位网友提问的时间。
   
    网友3380：李委员，建议在修改条例时取消政府指导价的相关条款，既然为市场行为，为什么要政府干预呢？另外评选优秀小区或优秀物业公司应该有业主的发言权吧？
   
    李德文：第一个问题复杂一些，他提的第二个问题，评选优秀小区或者优秀物管公司，我认为是要充分尊重和考虑他们的意见。前面那个问题，既与《物权法》、《物业管理条例》，又与《价格法》有关，我们国家本身价格改革才闯了20来年，这个价格关系国计民生、基础民生的一些问题，一般来说，即使是纯市场经济的国家，在这件事情上面都会有一些干预。我们平常所讨论到的，很多网友都说，物业管理公司是强势，物业管理公司既然是强势，如果说没有一个政府指导价，不确定上限和下限的话，那么最终受伤的还是业主。政府根据本地的社会经济发展状况，从关系民生问题做适当的上下限考量，还是可以的，双方可以根据服务标准再精确和具体一个数字。
   
    网友3398：请专家回答一下，目前空置的房屋要不要交物业管理费？
   
    小婧：龚总，您那里要不要交呢？
   
    龚成：按条例来说是要交的，空置房没住人也在行使这个服务，但是我们在规定的时候有一个酌情的考虑，因为你没有产生垃圾，可以考虑在这个方面做这些酌情的考虑，是这样一个情况，这样的操作是比较合理的，物管费1.5，卫生费多少，有一个构成，把这一块去掉。
   
    小婧：最后一个网友提问。
   
    网友青鸟：我是一位住在星沙“卧龙居国际村”的网民，物业管理费1.2元，物业公司是三级资质，是按政府指导价顶格收取，但是物业的水平极差，这种服务与收费不对等，这种现象怎么解决？
      
    小婧：物业和收费不对等的现象。
   
    龚成：物业公司如果说，前面也提到了这个问题，达不到要求给他一个时间，你可以选聘另外的物业公司，我想应该可以解决的。
   
    小婧：那李委员您觉得，当业主对物业管理不满意的时候，业主应该采取什么方法来有效维护自己的权利？
   
    李德文：这也是我上次在提案当中提出的问题，按照老的条例，当然现在新条例没出来，按照现有条例的规定，满60%入住率以后要成立业主大会，要按照物权法的基本精神，我们理解应该是双过半数就可以解聘物业管理公司，一个是业主人数的一半以上和业主所代表的物业面积占总面积一半以上，有些小区说实话还是做得到，但是如果人数分散了，有一点点麻烦。我本人也建议，我在提案里面也提到，加强对物业管理公司的服务管理，这个比率可以略低一点，在效率和公平之间要兼顾这个问题。
   
    小婧：好的，今天访谈网友提问时间到这里了。在访谈最后，小婧关注到“冬天太冷”的网友提的对物业管理的一些建议，两位嘉宾听一听，看是不是可行？
   
    网友冬天太冷：建议成立业主委员会取消以业主入住率来定，从有业主入主就应该开始；二是物业公司实行招标准入制，由业主委员会监督每三年投标一次，业主委员会对物业公司有否决权，业主委员会对物业公司有财务监督的权利，财务报表每季度要在小区的阳光栏公开一次，小区道路停车费和楼盘广告收费为小区业主和物业公司共有，可以冲抵当年的物管费，要杜绝出现物业公司代收费的行为。
   
   小婧：龚总，您觉得这个建议可以接受吗？
   
    龚成：我觉得有些建议提得还可以，合理的，当然现在有些东西还不是很成熟。比如说他提到的实行招标这个问题的话，我觉得是可以，如果成立业主委员会以后，业主委员会也提到了，是不是按入住率，这个标准应该是比较科学的，为什么？因为必须要有半数以上的业主同意才能够代表小区的权利，不能说是少数人的意志，至少有一个简单多数，不讲绝大多数，至少有简单多数才能代表整个业主的意志，我们不是以少数来左右。
   
    小婧：还有一个观点比较可行，物业管理的公开透明化。
   
    龚成：这个可以，目前来说我们实行的是包干制，可能现在也规范，每年做一个简单的财务的收支情况，让业主知道，这个是可行的，有些物业公司开始实施了这个制度，定期公开财务的收支情况，大家有一个知情权，我觉得这是可以的。这个监督可能是可以的，但是有些业主提到一个问题，目前来说不现实，要去查帐，业主委员会都没有这个权利，但是它可以有知情权，可以做这样一个公开。
   
    李德文：有一部分还是可行的，而且我觉得这种要求也是合理的。可能是因为专业方面的原因，第一个建议，关于成立业主委员会取消业主入住率来定，这是有点问题的，因为业主委员会是什么？业主委员会是要成立业主大会或者是业主代表大会以后，是要由业主大会或业主代表大会来选举业主委员会，业主委员会是业主大会和业主代表大会的代表机构，不考虑我们三个人住进去了，我们三个人就成立业主委员会。
   
    龚成：现在可能出现这种情况，有一个误区，我们几个一起算进来就可以成立，这是违背了大多数人的意志，必须要公开选举，还有相关部门来参与，包括社区、房地局的主管部门来参与和管理，才有正式的效益。
   
    小婧：今天访谈谢谢两位嘉宾，我们也了解到现在物业管理还存在许多问题需要迫在眉睫去解决，新的管理条例应该尽快出台，满足现实的生活需求，也谢谢两位嘉宾，也欢迎你们两位以后再来做客。如果网友还有问题的话，对物业管理这个话题有话说，可以继续在红网论坛上讨论。网友们再见。

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