您对物管有何看法？ 省政协委员与您一起来讨论

    
    小婧：两位嘉宾刚才也谈到了相关的物业管理条例的内容和现实的要求有些不相适应。我们知道这次召开的湖南省政协十届二次会议上，李委员提出了修改《湖南省城市住宅区物业管理条例》的建议，那么您觉得现行的管理条例有哪些与现实的要求已经不相适应的？
   
    李德文：应该说这个不适应有多个方面，首先标题就得改，它是针对城市住宅区。举一个很简单的例子，可能有的小区临街的是做了写字楼，假如说我们这个条例只调整住宅，那非住宅的怎么办？第二，它跟上位法已经完全不符了，说实话，我自己因为一直从事法律工作，我注意到前两年有人大代表也提过关于物业条例修改的问题，但是又有一个特殊情况，与上位法不同，因为他们提出这些议案的时候，当时《物权法》没有通过，《物权法》是07年通过的，07年通过了《物权法》以后，《物权法》它本身实质上是物业管理条例的一个最高上位法，在《物权法》通过以后，国务院的物业管理条例做了修订，这个时候如果湖南省的物业管理条例不及时跟进的话，实际上在立法上面是会造成矛盾和冲突的。第三，我感觉到在某种程度上，我觉得地方法规和地方规则，更多的是应该带有实际操作性，长沙在地方性的法规和规章里面，如果只定一些原则的话，说实话，我觉得这种条例规章的意义不大。为什么？法律做什么？《宪法》、《物权法》它都规定了，他规定了以后，实质上我们地方政府之所以要做这个条例就是要结合自身的社会经济发展状况，根据物业管理公司和业主相互之间经常产生争执矛盾的焦点，用一些切实可操作的措施来解决。前面说到的，谈到业主大会和业主代表大会的成立时间，这个里面直接涉及到业主利益的维护问题，我们老的条例里面规定是60%，我觉得60%可能要看小区的大小，有的小区可能有1000户人家，按60%要有600户住进去才能成立业主代表大会，如果住得少怎么办？所以我觉得这个比例应该根据整个物业的规模状况。除了这个之外，还提了一些其他方面的建议，比如收费定价权的问题，当然站在物业管理公司的角度，我确实也有帮他们说话的地方，原来这个房子是你的，可能你拖欠了一年的物管费或者半年，你现在把房屋转给他了，转给他以后，他说不是我拖欠的，是原主人拖欠的，你找他，而且那个时候他也没住，所以这个里面涉及到法律上面一个关于，像这个物管费到底是属于债权还是可担保物权性？我本人觉得从稳定的角度，你应该要监督物业管理公司的利益。我还在提案中提到一个，公众关注度高一点的广告的问题，这个广告到底是谁收益？说实话，很大一栋建筑，现在长沙市颁布了一个户外广告管理办法，肯定要遵循规定，假如符合规定，建筑物很大，实际上广告容量是很大的，如果在这种情况下，它不可能每家每户都去商量，肯定是跟物管公司商量，物管公司在这种情况下，也可能征求业主大会的某些意见，但是定了这个东西以后，如果不妥善处理这个问题，可能就存在物管公司双重受益的问题，一方面替你们管事已经收了钱了，第二个利用你们公有的物业做了广告，这个广告带来了一个新的收益权，因此顶替部分物管费，这样我觉得才公平。还有实践中比较多的，就是前面说的除了专有权以外，就是物业中间一个公有权的问题，比如你们家，你买了一二三楼，你开了一个饭店，我们可能四五六楼，他七八九楼，十几楼，你们家开饭店用电梯肯定用得多，如果我的面积一个平方收1块钱，您的应该收多少？如果您的多收了，应不应该抵消我们的？在实践中，公有部分的某些利益的分销，实质上应该要根据不同的受益程度和对公有物业的占有程度区分，但是非常遗憾的是原来的条例里面没有，它都没有涉及到这些问题，这里我也很坦率的说，刚才我打了电话问了一下，潇湘晨报说的那个事，我听助手说部门反映，今年出台的条例，我们讲的这些问题都涉及到，据我所知情况不完全是这样。因为今年9月份省政府开立法论证会的时候我去了，第一次送初稿给我，是准备修订这个条例，但是开立法听证会的时候没有，这也是我为什么要提这个提案的原因，换句话说，如果一直在做这个事，我没有必要再提。因为这个东西是最关键的问题，地方政府就两个事，因为没有国防和外交，就是关注社会经济发展和民生问题。
   
    小婧：这个条例的修改，今年的进程怎么样？
   
    李德文：去年9月份省政府开立法听证会的时候我参加了，我没注意到这个条例纳入到了计划，潇湘晨报上面说，部门回应说今年内争取出台。
   
    小婧：您觉得可能性大吗？
   
    李德文：要做出来并不难，说实话，但是关键是能不能结合湖南的实际，因为外省有很多地方做了，我们从借鉴的角度来说可以参考别人的，但是参考别人的是不是符合湖南经济社会发展的实际？刚才会前，刚才跟老总都说起了，学深圳的，不能简单的学深圳，物业管理上不可能简单学美国一样，因为经济状况没有可比性。所以我更不清楚，建设厅如果争取这个条例出台，今年能不能出台？可以预见的时间多长？像这种情况，如果不做大量的实际调研，我跟你说，我估计操作性都不强，很可能脱离实际。
   
    小婧：越来越多的人都感觉这个条例的修改是迫在眉睫的事情。在媒体上、社会上面，投诉物业管理最多的还是住户，舆论倾向也是住户，物业管理者声音比较少，您觉得投诉和纠纷最大的矛盾在哪？
   
    龚成：投诉和矛盾，我在前面已经基本上说了一下，我具体化，目前来说，刚才提到的湖南省出台物业管理条例，这个条例的话，因为是02年制定的，我看了一下，刚才李委员也提到的，确实是存在很多不符的地方，因为作为一个地方性法规应该更细化，现在有些地方还没有涉及到。我感觉到前期物业管理，前期介入的问题，这在全国物业管理条例中提到了，但是在湖南省没有提到，为什么现在出现很多问题？就是因为我们的前期介入没有做到，基本上还是空白，开发商在建设小区的时候，前期规划设计的时候，物业管理就要介入，这个介入有什么好处呢？我们现在遇到很多问题，比如空调外挂，空调位设计不符合使用者的要求，包括其他很多方面，我们的物业公司是一个管家形式，代表业主说话，站在业主使用的角度方便他使用，在前期设计、规划设计的时候就要介入提出来，哪些要按照业主的要求来设计。现在在管理当中遇到很多问题，先天性的不足，遇到很多麻烦，这个要特别强化就是前期介入，这样才能站在业主、使用者的角度来考虑问题。因为我们开发商这一块只考虑我怎么利润最大化，怎样通过规划就可以了，没有考虑这些使用功能，所以造成了后面的很多问题，这个条例里面在修改的时候要增加很多的内容，有一些原先没有涵盖到的东西都要加进去。