您对物管有何看法？ 省政协委员与您一起来讨论

    
    小婧：尽量面面俱到？
   
    龚成：对，另一方面希望有一些操作细则，能够与法规来配套，那样的话，我们在实际工作中，就可能有比较明确的细责，就比较好操作，大家比较清楚，现在有些地方很模糊，可能就出现了一些纠纷，就是你说不清，我说不清的地方，所以这个东西能够更细化。特别是物业管理中，刚才李委员也提到过，专用权和公共部位，共有权的问题，实际上刚才已经提到了，物业管理是对公共部位的服务与管理，在专用部分是不提供的，是有偿服务那一块，只能在公共部位。公共部位刚刚讲的收益问题也好，在条例里面，我们在规范的时候，国外为什么很规范？国外一般是采用两种，我们一般是采用两种收费制度、运作机制，一种是承包制，一种是促进制，在我们国内基本上是承包制，承包制当然在我们国内可能有它的好处，但是促进制更科学一点，所有的收益，物管费不管高低，多了归业主所有，只是收10%的促进，或者是15%、8%，这个由大家界定，这样就不存在这些问题了；我们的承包制是包干制，定的1.5，就是1.5，不管是亏还是赚，物业公司有时候运作不下去，可能会把这些东西算到物管费里面去用，所以这个里面也存在很多问题，包括现在定价也不是按市场来的，我们现在是一种混合期，物价局核准一个价格，不是完全按照市场，物业公司和业主委员会对等的通过市场竞聘的方式确定协商价格，基本上是政府的指导价，当然现在是一个过渡时期。
   
    小婧：其实说到物管的问题，还有许多许多的问题，一下子说不完。
   
    龚成：这些问题不是单方面的，是整个系统的东西，要把它彻底解决掉，涉及到方方面面的事情，可能涉及的面比较广。
   
    小婧：所以说修改《湖南省城市住宅区物业管理条例》还是相当大的一个工程。我们在网上看到一些观点：目前物业和业主的关系普遍是比较紧张，问题的核心在于选聘的物管公司比较强势，而业主维权缺乏力度，一般采取不交物业费这个简单的手段抵制，造成结果往往是物业公司一走了之，新的物业无法再短期内解决遗留的问题，使得整个小区混乱，对于业主与物业管理之间产生的矛盾，目前为止比较普遍的问题，有没有解决的良策？李委员。
   
    李德文：说实话，这事要我回答是确实是不大好解决。一个方面，业主对物业管理公司抱怨多的应该是主流，在实践中绝大部分都是业主对物业管理公司存在抱怨，抱怨的结果采用拒不交费的方式，物业管理公司玩不下去只有走，恶性循环。如果真正要解决好这个问题，我个人觉得能不能够采用每半年业代会征求各业主的意见，看看大家对这个问题的反映，甚至可以采用某种信息公开的方式，让业主参与，对物业管理公司的评判。那么物业管理公司和业主的管理服务合同上面，可以留一点余地，比如我通知你以后，你还有三个月的看守期。
   
    小婧：缓刑期？
   
    李德文：跟国外的一样，政府已经下台了，新的总理选出来主持政府工作的时候，政府有义务看守，这本身也是一种职业道德，你已经跟我签了合同在这儿做，你没做好人家有权解雇你，这是毫无疑问的，但是解雇你不意味着今天解雇你，明天走，谁来管？类似于看守。
   
    小婧：龚总觉得李委员提的建议，在目前这种情况下，可行性怎么样？
   
    龚成：目前来说，存在这个问题的话，我认为这个问题确实是现在的一个焦点问题，因为我们现在，物业公司出现这种情况，我有很多案例都分析过，最后换了可能还换差了。这个里面存在一个什么问题？我觉得要解决条例，涉及到物管条例，我们在修改的时候要考虑一个问题，业主委员会，我们要做一些，怎么样提高组成人员的要求，要比较专业，相对来说要比较清楚，比较懂，要有鉴别力，至少要达到这样一个层次。好坏，不能说今天他家里说了，听了这个反映之后匆忙的做这个决定，物业管理要充分去细分，到底是管理水平不行，还是公司其他方面的原因，反正要查清楚，要很慎重，因为换一个公司非常的麻烦，涉及到延续性，每次换物管公司的话，基本上是业主受害，因为有一个空档期，业主肯定要受苦，包括我们现在还有一些业主信息不对称，选物业公司的时候存在一个什么误区？越便宜越好，这个观点我在这里要慎重提示一下，站在业主的角度提示一下，实际上物业管理，现在小区的智能化水平越来越高，设备一搞就是几千上亿，几千万、几百亿的，实际上物业管理真正的水平体现在哪里？不光是表面的服务，特别是设备管理这一块，因为这些都有维修基金，用自己的钱来出，如果在这个上面是短期行为，在设备商不去保养最大限度搞短期行为，使用十年的用了五年就坏了，业主在考虑的时候要考虑内在的管理内功，不能光看表面的东西。所以在这个上面，考察的东西要相当全面，业主不能考虑，如果物管费定得很低，但是他的服务、维护、保养，对设备的维护可能会打折扣，业主可能不清楚，可能会出现一些隐患，我想站在业主的角度，提示各位来谈这个观点。当然，物业公司做得不好，物业公司通过业主的全面论证以后，比较有组织的、有计划，这样能够做到平稳过渡，不会出现经常出现的比较混乱的局面。